Απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών βάζει φρένο στη βραχυχρόνια μίσθωση όταν ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστικά κατοικία. Μέχρι πού φτάνει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη;
Μια απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών επαναφέρει στο προσκήνιο τη σύγκρουση ανάμεσα στη βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση και στους κανόνες συμβίωσης μιας πολυκατοικίας.
Η υπ’ αριθμόν 2937/2026 απόφαση, η οποία εκδόθηκε στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, υποχρέωσε εταιρεία να σταματήσει τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω ψηφιακών πλατφορμών και να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά ως κατοικία. Για κάθε παραβίαση της απόφασης προβλέπεται χρηματική ποινή 1.000 ευρώ.
Τι έκρινε το δικαστήριο
Η υπόθεση δεν αφορά όλες τις πολυκατοικίες ούτε οδηγεί αυτομάτως σε γενική απαγόρευση των Airbnb. Αφορά συγκεκριμένο κτίριο και συγκεκριμένο κανονισμό, ο οποίος όριζε ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία και ότι κάθε άλλη χρήση απαγορεύεται.
Το δικαστήριο έκρινε ότι η διαρκής εναλλαγή επισκεπτών, συνήθως για διαμονές τριών έως πέντε ημερών, δεν αποτελεί απλώς μια διαφορετική μορφή μίσθωσης κατοικίας. Προσομοιάζει, σύμφωνα με το σκεπτικό του, σε λειτουργία τουριστικού καταλύματος ή ξενοδοχείου και επομένως παραβιάζει τον συμφωνημένο οικιστικό χαρακτήρα του κτιρίου.
Η ισχύς του κανονισμού
Το κρίσιμο σημείο βρίσκεται στη νομική ισχύ του κανονισμού της πολυκατοικίας. Στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών δεν αποτελεί μια χαλαρή συμφωνία καλής συμπεριφοράς, αλλά δεσμευτικό πλαίσιο που ακολουθεί την ιδιοκτησία και μπορεί να περιορίσει συγκεκριμένες χρήσεις της.
Η απόφαση υπενθυμίζει ότι η φορολογική νομιμότητα μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν καταργεί τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τον κανονισμό του κτιρίου.
Η νόμιμη καταχώριση μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αγνοήσει τους περιορισμούς που έχει αποδεχθεί η πολυκατοικία.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αναφορά σε «χρήση κατοικίας» θα οδηγεί αναγκαστικά στο ίδιο αποτέλεσμα. Η συγκεκριμένη κρίση στηρίχθηκε τόσο στη σαφή διατύπωση του κανονισμού όσο και στα πραγματικά περιστατικά: συχνή εναλλαγή αγνώστων, χρήση κοινόχρηστων χώρων και καταγγελίες για διατάραξη της ησυχίας και της λειτουργίας του κτιρίου.
Όχι γενική απαγόρευση
Πρόκειται, επιπλέον, για απόφαση ασφαλιστικών μέτρων. Δεν αλλάζει από μόνη της τον νόμο, δεν αποτελεί οριζόντια διοικητική απαγόρευση και δεν δεσμεύει κάθε δικαστήριο που θα εξετάσει παρόμοια υπόθεση.
Δείχνει, όμως, ότι ένας παλιός κανονισμός μπορεί να αποτελέσει ισχυρό νομικό εργαλείο, όταν οι ένοικοι και οι συνιδιοκτήτες θεωρούν ότι η πολυκατοικία μετατρέπεται σταδιακά σε άτυπο ξενοδοχείο.
Ένα πλαίσιο από το 1929
Η συζήτηση αποκτά μεγαλύτερη σημασία επειδή το υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει συνολική αναμόρφωση του πλαισίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας, του οποίου ο βασικός νόμος χρονολογείται από το 1929.
Στην παρουσίαση της πρωτοβουλίας αναγνωρίζεται ότι νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχουν καταστήσει το υπάρχον σύστημα ανεπαρκές. Μεταξύ των αλλαγών που εξετάζονται περιλαμβάνονται η ευκολότερη λήψη αποφάσεων, ο εκσυγχρονισμός των κανονισμών και η θέσπιση σαφέστερων κανόνων διαχείρισης. Τελικό, ψηφισμένο πλαίσιο, ωστόσο, δεν έχει ακόμη παρουσιαστεί.
Το Airbnb δεν δημιούργησε τη βραχυχρόνια μίσθωση. Μετέτρεψε, όμως, μια παλαιότερη πρακτική σε μαζική, διαρκή και συχνά επαγγελματοποιημένη δραστηριότητα.
Εκεί ακριβώς βρίσκεται η κοινωνική σύγκρουση: άλλο η περιστασιακή παραχώρηση ενός σπιτιού και άλλο η συστηματική μετατροπή διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα, με τις συνέπειες να μεταφέρονται στους γείτονες, στους κοινόχρηστους χώρους και τελικά στη στεγαστική αγορά.
Τα ανοιχτά ερωτήματα
Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να μεταβάλει μονομερώς τον χαρακτήρα ολόκληρου του κτιρίου;
Αρκεί η φράση «αποκλειστική χρήση κατοικίας» για να αποκλειστεί κάθε βραχυχρόνια μίσθωση;
Ποια πλειοψηφία θα μπορεί στο μέλλον να επιτρέπει ή να απαγορεύει τη δραστηριότητα;
Και ποιος θα ελέγχει αν ένα διαμέρισμα λειτουργεί ως περιστασιακή μίσθωση ή ως κανονική τουριστική επιχείρηση;
Η απόφαση δεν κλείνει τη συζήτηση. Τη μεταφέρει από την πλατφόρμα στην πολυκατοικία — εκεί όπου το δικαίωμα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας συναντά αναγκαστικά τους κανόνες της συλλογικής συμβίωσης.
Πηγές: Απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών 2937/2026, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «Ισοκράτης» · Υπουργείο Δικαιοσύνης, «Ο εκσυγχρονισμός της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα» · LawNet, νομική παρουσίαση της απόφασης.
